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2025년 09월 24일 15:45 김창현 기자

과거 금리인하때 급등한 리츠…투자 매력 재조명

금리 인하 기대감이 커지며 리츠가 주목을 받고 있다. 과거 금리 인하 국면에서 대형 리츠 주가가 큰폭으로 상승했던만큼 이번에도 대형 스폰서 리츠와 물류 특화 리츠 등을 중심으로 수혜가 예상된다.

24일 거래소에서 KRX리츠TOP지수는 최근 한달간 3%가량 상승했다. KRX리츠TOP지수는 SK리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등 시가총액 상위 리츠들이 편입돼 있다.

한국보다 미국 기준금리가 높은 한·미 기준금리 역전 현상이 장기간 이어지자 지정학적 불확실성과 미국 관세조치 여파로 향후 경기에 대한 우려가 커지는 상황에서도 한국은행은 기준금리를 그간 섣불리 인하하지 못했다. 하지만 지난 9월 FOMC(연방공개시장위원회)에서 미국 연방준비제도(연준)이 기준금리를 0.25%p(포인트) 내리자 한국은행도 금리 격차에 따른 제약을 덜고 인하에 나설 여지가 생겼다.

박종우 한국은행 부총재보는 9월 FOMC 직후 한국은행은 시장상황 점검회의를 열고 "미 연준이 9개월만에 다시 금리를 인하하면서 향후 국내 경기와 물가 및 금융 안정 여건에 집중하여 통화정책을 운용할 수 있는 여력이 커졌다"고 밝혔다.

KB증권은 11월 한국은행 금융통화위원회에서 한차례 기준금리를 인하할 것으로 전망했다. 앞서 모간스탠리도 11월에 금리인하가 이뤄질 것이라고 예상한 바 있다.

리츠는 금리 인하 국면에서 대표적인 수혜주로 꼽힌다. 기준금리가 내려가면 리츠 자금조달 비용이 줄어들고 보유하고 있는 부동산 평가가치가 재평가되며 자산가치 상승 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 동시에 시중 채권과 예금 금리도 낮아져 리츠 배당수익률이 상대적으로 돋보이며 투자 매력이 한층 강화된다.

코로나19 충격으로 한국은행이 기준금리를 대폭 인하했던 2020년 3월 국내 대형 리츠인 롯데리츠는 2019년 상장 이후 이어지던 하락세를 멈췄다. 이후 3개월간 주가는 약 30% 가까이 상승했다. 신한알파리츠 역시 같은 기간 주가가 20%가량 오르며 금리 인하 국면에서 두드러진 상승세를 보였다.

리츠 유상증자 더는 악재 아냐…간접투자로 접근 추천

이경자 삼성증권 연구원은 "국내 대출 시장은 9월 미국 금리 인하를 선반영했다"며 "우량 물류센터는 4%대 초반에 대출 금리가 형성됐고 프라임 오피스는 3.8%까지 하락했는데 이는 2023년과 비교할때 200bp(1bp=0.01%p)가 넘는 큰 폭의 하락이다. 이 기조가 이어지면 2026년 오피스 담보대출 금리는 3%대 중반으로 하락할 전망"이라고 했다.

박세라 신영증권 연구원은 "상반기에도 일부 리츠가 유상증자를 실시했으나 주가가 시간이 지나 회복한다는 점을 알고 있는 투자자들이 투자 기회로 활용하고 있다"며 "시가총액 상위 리츠들을 중심으로 ETF(상장지수펀드) 등 수급 수혜가 이어지고 있다. 개별종목에 대한 차별적 접근보다 시가총액 상위 리츠 전반에 대한 투심이 개선되는 부분에 집중해 간접투자가 적합하다"고 밝혔다.

현재 국내증시에 상장된 국내 리츠 관련 ETF는 삼성자산운용 KODEX 한국부동산리츠인프라, 미래에셋자산운용 TIGER 리츠부동산인프라, 한화자산운용 PLUS K리츠 등이 있다. 이들 ETF는 공통적으로 SK리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등을 편입하고 있다.

SK리츠는 지난 2분기 회계 처리를 공정가치 방식으로 전환하며 자산규모가 대폭 증가했다. 상반기에 이어 하반기에도 주유소 매각을 적극적으로 진행해 배당 재원을 확보할 방침이다. SK리츠와 마찬가지로 대기업 스폰서 리츠인 롯데리츠는 롯데그룹 내 우량자산 편입을 검토 중이다.

물류센터 특화 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠는 유상증자를 통해 천안1 물류센터를 취득했다. 연내 3000억원 규모 신규 후속 자산을 편입할 계획이다.

김창현 기자 hyun15@mt.co.kr

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