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2026년 03월 25일 15:34 배규민 기자

"강북 전성시대 본격화"…서울 전역 역세권 개발, 비강남에 혜택 집중

서울시가 325개 전 역세권에 고밀·복합개발을 전면 허용하며 도시 성장축을 강남에서 비강남권으로 확장한다. 동북권·서북권·서남권 등 그간 개발이 더뎠던 지역을 중심으로 용적률을 대폭 높이고 공공기여를 완화해 사업성을 끌어올려 '강북 전성시대' 기반을 구축하겠다는 구상이다. 단순한 공급 확대를 넘어 서울 전역을 생활거점으로 재편하는 균형발전 전략이라는 평가다.

오세훈 서울시장은 25일 서울시청에서 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 발표하고 이 같은 내용을 밝혔다.

서울 역세권은 도시화 면적의 약 36%를 차지하고 하루 약 1000만명이 이용하는 핵심 공간이다. 그러나 소형 필지 비율이 높고 40년 이상 노후 건축물이 많은 등 개발 여건이 제한적이었다. 서울시는 이 같은 구조적 한계를 해소하기 위해 기존 중심지 153개 역에 한정됐던 상업지역 용도 상향을 325개 전 역세권으로 확대하고 사실상 모든 역세권에서 고밀 개발이 가능하도록 했다. 향후 5년간 100개 구역을 추가 개발하는 것이 목표다.

핵심은 초고밀 복합개발의 제도화다. 환승역 반경 500m 이내에는 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 적용하고 업무·상업·주거·문화 기능이 결합된 대규모 복합거점으로 조성한다. 서울시는 2026년 6월 대상지 공모를 시작으로 향후 5년간 35곳을 선정할 계획이다. 오 시장은 싱가포르 마리나원, 독일 프랑크푸르트 포타워즈와 같은 글로벌 수준의 복합공간을 서울에 구현하겠다는 비전도 제시했다.

개발 축도 '점'에서 '선'으로 확장된다. 역 중심 개발에서 벗어나 폭 35m 이상 간선도로변까지 개발을 허용하는 '성장잠재권 활성화 사업'을 도입하고 향후 5년간 60곳을 추가 발굴할 계획이다. 역과 역 사이 비역세권까지 개발 범위를 넓혀 지역 간 격차를 줄이겠다는 취지다.

사업성 개선을 위한 규제 완화도 병행된다. 공공기여 비율은 기존 증가 용적률의 50%에서 30%로 낮춰 민간 참여를 유도한다. 특히 평균 공시지가 60% 이하 지역이 포함된 11개 자치구를 중심으로 적용돼 동북권·서남권 등 외곽 지역 개발이 본격화될 전망이다. 그동안 경제성이 낮아 개발이 어려웠던 비강남권의 잠재력을 끌어내 일자리와 주거, 여가 기능이 결합된 지역 성장거점으로 육성하겠다는 구상이다.

주거 공급 확대도 함께 추진된다. 역세권 장기전세주택은 기존 127개소·12만호에서 366개소·21만2000호로 확대된다. 향후 5년간 239개소에서 9만2000호를 공급하고 역세권 활성화사업을 통해 3만2000가구를 추가 공급할 예정이다. 입지 기준도 완화돼 역세권 범위는 최대 500m까지 확대되고 폭 20m 이상 간선도로 교차지 반경 200m 이내도 포함된다. 인허가 절차는 사전검토와 계획검토를 통합해 기존 약 24개월에서 최소 5개월 이상 단축된다.

그간의 정책 성과도 나타나고 있다. 역세권 활성화사업은 2021년 이후 대상지가 56개소 늘었고 업무시설은 53만6658㎡, 상업시설은 56만6293㎡로 확대됐다. 청년·신혼부부 지원시설도 85개소, 약 21만㎡ 규모로 확충되며 일자리와 생활 인프라가 함께 늘어나는 구조가 형성되고 있다.

오 시장은 "이번 정책의 가장 큰 특징은 비강남권에 혜택이 집중된다는 점"이라며 "역세권 활성화사업은 강북을 일자리와 주거, 여가가 공존하는 입체 복합도시로 발전시키는 '다시, 강북 전성시대'를 완성하는 견인차 역할을 할 것"이라고 강조했다. 이어 "민간과 공공이 협력해 더 많은 지역에서 더 빠르게 변화가 체감되도록 하고 서울 전역에 생활거점을 촘촘히 확산하겠다"고 말했다.

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