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2026년 06월 23일 10:58 권화순 기자

"레드라인" 넘는 공급·세제 없으면? "스무번 대책, 문재인 도돌이표 된다"

[편집자주] 대통령도 극찬한 6.27 부동산 대책이 나온지 1년이 지났다. 강력한 대출규제는 그러나 효과가 딱 6개월에 그쳤다. 부동산 시장은 최악의 국면으로 가고 있다. 주식 차익금도 부동산 시장으로 턴하고 있다. 시간벌기용 "대출규제"가 아니라 세제와 공급을 망라해 "레드라인"을 뛰어넘는 대책이 나와야할 타이밍이다. 다음달 나올 부동산 대책의 성패가 이재명 정부의 4년을 좌우할 수 있다.

앞으로 4년간 부동산 대책이 힘을 발휘하려면 시장의 기대 수익률을 확 꺾어야 한다는 진단이다. 대출규제를 통한 수요억제가 '시간벌기용'이라면 주택공급 확대와 부동산 세제 정상화가 근본 대책이다. 주식 매각 대금이 부동산 시장으로 유입되는 초입 단계에서 '레드라인'을 뛰어넘는 과감한 대책을 내놓지 못하면 문재인 정부의 실패를 되풀이 될 것이란 경고가 나온다.

23일 관련 업권에 따르면 이재명 정부의 부동산 공급 대책인 9·7 대책과 1·29 대책은 집값을 잡기는 커녕 "공급이 확대될 것"이라는 시장의 신뢰감을 훼손시켰다는 비판이 나온다.

대표적으로 9800가구 공급을 예고한 과천 지역의 경우 경마공원 이전과 교통 인프라 부족 우려 속에 지자체와 정부간의 갈등만 깊어지고 있다. 용산(1만3500만가구)도 서울시와 용산구, 주민들의 반발 속에도 속도를 내지 못했다. 지방선거 이후 오세훈 서울시장과 중앙정부간의 입장차는 더 커질 전망이다. 문재인 정부 시절부터 서울 도심내 주택공급 부지로 거론돼 왔던 태릉골프장(6800가구)도 환경, 문화재 보호 등을 이유로 장기 표류 중이다.

한 부동산 전문가는 "지금까지 내놓은 공급대책은 시장의 신뢰를 얻기는 커녕 불신을 강화하는 쪽으로 작동했다"며 "공급이 당장 가능한 것은 아니기 때문에 기존에 발표한 과천이나 용산, 태릉 등에서 공급이 진행될 수 있는 확신을 심어주는 것이 가장 시급한 과제"라고 지적했다.

공급을 위한 대출 지원도 필요하다. 금융당국은 재개발·재건축 등 정비사업이 속도를 내도록 이주비 대출 한도를 풀어주는 방안을 검토 중이다. 착공 후 공사가 지연된 사업장에는 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 등의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)보증을 확대하는 방향도 테이블에 올렸다. 다만 도심내 공급확대를 위해선 용적률이나 인허가 규제 등에서 예상치 못한 획기적인 변화가 수반돼야 한다는 목소리도 나온다.

무엇보다 부동산 세제 개편이 종합대책의 '핵심'이 될 전망이다. 문재인 정부에서 강화한 부동산 세제는 윤석열 정부에서 대폭 완화돼 현 정부로 이어졌다. 종합부동산세의 공정시장가율은 최고 95%에서 60%로 낮아졌고 최고세율도 6%에서 5%로 완화됐다. 다주택자 세부담 상한은 300%였다가 150%로 반토막 났다. 문재인 정부와 윤석열 정부에서 미뤄왔던 다주택자에 대한 양도세 중과만 이재명 정부에서 지난 5월 시행 중이다.

자산가치 상승, 소득세 등과의 형평성을 고려할 때 부동산 세제 강화는 피할수 없는 수순이란 게 전문가들의 대체적인 진단이다. 김용범 정책실장이 표현한 대로 '정상화' 과정이라는 해석이다. 보유세 부담 강화는 부동산에 대한 기대수익률을 낮출 수 있는 수단이다. 우병탁 신한은행 신한프리미어패스파인더 전문위원은 "문재인 정부 시절 집값 급등기 보유세 강화 규제까지 단기간 동시다발적으로 시행되면서 세부담이 급격하게 불었고 조세 저항감도 커졌다"며 "부동산 세제의 정상화는 필요하지만 국민적인 공감대를 얻어가면서 단기 처방이 아닌 중장기적으로 일관되게 정책이 유지될 것이란 신뢰를 쌓는 것이 중요하다"고 말했다.

부동산 종합 대책이 '무늬'에만 그치면 이재명 정부의 남은 4년이 문재인 정부의 닮을 꼴이 될 것이란 우려가 나온다. 더구나 대출규제의 경우 남은 카드가 많지 않다. 한 금융권 관계자는 "DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(담보인정비율) 규제를 또 건드린다면 사실상 이 정부가 더이상 쓸 카드가 없다는 선언으로 비춰질 것"이라며 "공급과 세제 측면에서 설득력 있는 대책을 내놔야 한다"고 지적했다.

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