|
[더벨]상지건설, 논현동 "에스칼라" 개발사업 조달 본격화
더벨|이 기사는 10월30일(08:00) 자본시장 미디어 '머니투데이 thebell'에 출고된 기사입니다.
상지건설이 유상증자 증권신고서 효력 발생을 마치고 청약 절차에 들어간다. 금융당국의 유상증자 심사 문턱이 높아진 가운데 정정 절차를 거쳐 자금조달 일정을 실행 단계로 옮겼다. 조달 자금은 서울 강남구 논현동 '상지카일룸 에스칼라' 개발사업에 투입된다. 사업부지가 서울시 역세권 활성화사업 대상지로 선정되면서 부지 가치가 높아질 수 있다는 기대도 나온다.
상지건설의 주주우선공모 유상증자 증권신고서는 지난달 19일 효력이 발생했다. 상지건설은 보통주 220만주를 새로 발행한다. 28일 확정된 발행가액은 주당 5000원, 모집총액은 110억원이다. 구주주 청약은 내달 2~3일, 일반공모 청약은 5~6일 진행되며 납입일은 10일이다. 모집주선은 SK증권이 맡았다.
효력 발생까지는 4개월 남짓이 걸렸다. 상지건설은 지난 5월 최초 증권신고서를 제출한 뒤 정정 절차를 거쳤다. 금감원은 지난해 2월 주식가치 희석과 재무위험 등을 기준으로 주주권익 훼손 우려가 큰 유상증자를 중점심사하는 체계를 마련했다. 중점심사 체계가 자리 잡은 뒤에도 계획한 조달 일정을 청약 단계로 넘겼다는 점에 의미가 있다는 분석이 나온다.
상지건설은 고급 주거 브랜드 '상지카일룸'을 앞세운 코스닥 상장 건설사다. 최대주주는 6월말 기준 지분 12.58%(85만8987주)를 보유한 중앙첨단소재다. 중앙첨단소재는 이번 유상증자에서 구주주 배정분 청약에 더해 일반공모에도 참여할 것으로 전망된다.
조달 자금은 전액 운영자금으로 쓰인다. 상지건설은 이 자금을 에스칼라 사업의 공동시행사인 종속회사 카일룸도산에 대여하고, 카일룸도산은 이를 사업비로 집행한다. 투자설명서에 따르면 상지건설은 본 프로젝트파이낸싱(PF) 승인 전까지 필요한 에스칼라 운영자금을 191억원으로 추산하고, 이 가운데 예정발행가 기준 110억원을 이번 증자로 충당할 계획이다. 191억원 중 철거·토목공사비가 75억원, 브릿지론 이자가 42억원, 사업관리(PM) 용역비가 27억원이다.
금융비용 부담도 일정 부분 관리되고 있다. 에스칼라 브릿지론(대출약정금 690억원)은 지난해 11월 실행 당시 첫해 이자 65억원이 선지급됐고, 이후 3개월치 이자 16억원도 따로 유보돼 있다. 내년 2월까지의 이자 재원이 마련돼 있는 셈이다. 증자 자금 일부는 그 이후 브릿지론 이자 지급에 쓰일 예정이다. 브릿지론 만기는 내년 11월이다.
상지카일룸 에스칼라는 논현동 98번지 일대 4개 필지, 대지 2025.7㎡에 들어서는 복합개발사업이다. 카일룸도산과 98-6 필지 소유주인 두산미래산업이 공동 시행하고 상지건설이 시공을 맡는다. 현행 인허가 기준으로는 지하 5층~지상 19층 규모에 공동주택 24세대와 오피스텔 5실, 근린생활시설이 들어선다. 상지건설의 공사도급 계약금액은 702억원이며 이 중 철거·토목공사분 126억원은 확정 계약이다.
사업 규모를 키울 계기는 지난 7월 마련됐다. 상지건설은 강남구를 통해 서울특별시 제10차 역세권 활성화사업 지원자문단의 '언주로 역세권 활성화사업' 대상지 선정 결과를 통지받았다. 사업부지 가운데 제3종일반주거지역을 일반상업지역으로 종상향하고, 관광숙박시설을 넣은 복합개발로 계획을 바꾸는 작업을 추진하고 있다.
변경 추진안은 지하 5층~지상 32층에 공동주택 29세대, 오피스텔 4실, 관광숙박시설 96실을 담는다. 연면적은 1만5467㎡에서 2만6562㎡로 71.7% 늘어나고 계획용적률은 924.47%다. 구체적인 규모는 후속 도시계획·건축 심의 과정에서 조정될 수 있다.
종상향은 부지 가치와도 맞닿아 있다. 투자설명서에 기재된 사업부지 4개 필지 일단지 감정평가액은 지난 6월 기준 1600억원이다. 별도로 작성된 토지가치 추정 컨설팅 보고서는 일반상업지역 변경과 개발계획 완료를 전제로 ㎡당 1억1280만~1억2720만원을 적용해 종상향 후 토지가치를 2285억~2577억원으로 추정했다. 현재 감정평가액보다 42.8~61% 높은 수준이다. 다만 법정 감정평가액이 아닌 조건부 추정치로, 인허가 조건과 공공기여 규모 등에 따라 달라질 수 있다.
상지건설은 변경안 기준으로 연내 서울시 도시건축위원회 심의를 거친 뒤 내년 1월 강남구 건축위원회 변경 심의, 2월 설계변경 허가를 받는다는 계획이다. 이후 사업성 평가와 대주단 모집을 거쳐 내년 6월 본PF를 일으켜 브릿지론을 상환하는 것이 목표다. 내부 검토 중인 본PF 예상 대출약정금은 2160억~2760억원이다. 본PF가 승인되면 상지건설이 보유한 에스칼라 도급계약 가운데 조건부로 묶인 575억원도 확정 계약으로 전환된다.
이재빈 기자 info@thebell.co.kr
Copyright ⓒ 머니투데이 & mt.co.kr. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.
|
|